STF pode mudar o custo para organizar imóveis da família: entenda por que essa decisão importa agora

Uma decisão que está sendo julgada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) pode mudar significativamente o custo de quem deseja organizar imóveis dentro de uma empresa criada para proteger e estruturar o patrimônio familiar.

E esse assunto não interessa apenas a grandes empresários.

A discussão pode afetar qualquer pessoa que tenha imóveis e esteja pensando em organizar a sucessão da família, proteger bens ou evitar conflitos futuros em um inventário.

O que está sendo discutido pelo STF?

O STF está julgando o chamado Tema 1.348, que analisa uma questão de grande relevância:

Quando uma pessoa transfere um imóvel para uma empresa criada para organizar o patrimônio da própria família, o município pode cobrar ITBI nessa operação?

A Constituição Federal prevê imunidade tributária para esse tipo de transferência.

Na prática, porém, muitos municípios passaram a cobrar esse imposto mesmo assim, principalmente quando a empresa exerce atividades relacionadas a locação ou compra e venda de imóveis.

Esse cenário gerou anos de insegurança jurídica para famílias que buscavam realizar um planejamento patrimonial.

Onde surgiu a discussão?

O problema ganhou força após um julgamento anterior do STF, no Tema 796, que definiu que a imunidade alcança apenas o valor que efetivamente é destinado ao capital social da empresa.

A partir dessa decisão, muitos municípios passaram a interpretar a regra de forma ampliada e começaram a cobrar ITBI sobre a diferença entre:

• o valor declarado no Imposto de Renda;
• e o valor de mercado atual do imóvel.

Exemplo prático:

Se um imóvel consta na declaração por R$ 2 milhões, mas atualmente possui valor de mercado de R$ 3 milhões, algumas prefeituras passaram a exigir ITBI sobre essa diferença de R$ 1 milhão.

Na prática, essa cobrança tornou o processo de organização patrimonial familiar mais caro e, em muitos casos, inviável.

Como está o julgamento no STF?

O julgamento teve início em outubro de 2025.

O relator, ministro Edson Fachin, apresentou voto reconhecendo que essa imunidade possui caráter amplo e não depende da atividade exercida pela empresa.

Os ministros Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin e Cármen Lúcia acompanharam esse entendimento.

Até o momento, o placar está em 4 votos a 1 favorável aos contribuintes.

A sinalização atual é positiva para quem pretende organizar o patrimônio familiar com mais segurança e menor custo tributário.

O que pode mudar se essa tese for confirmada?

✔ Redução de custos para organizar imóveis da família

Atualmente, o ITBI pode variar entre 2% e 3% do valor do imóvel, representando um custo significativo em patrimônios maiores.

✔ Fim de cobranças consideradas indevidas

Os municípios poderão ficar impedidos de criar exigências que ultrapassem os limites estabelecidos pela Constituição.

✔ Mais segurança jurídica

As famílias poderão realizar o planejamento sucessório com maior previsibilidade, reduzindo riscos e incertezas futuras.

Mas existe um detalhe importante

O STF ainda pode decidir pela modulação dos efeitos da decisão.

Na prática, isso significa que o entendimento poderá valer apenas para situações futuras — salvo para aqueles que já possuem ação judicial discutindo o tema.

Em determinados casos, essa definição poderá influenciar inclusive a possibilidade de recuperação de valores pagos indevidamente.

Por que essa decisão merece atenção agora?

Porque o planejamento patrimonial da família não deve começar apenas quando surge um problema.

Essa decisão pode representar uma oportunidade relevante para famílias que desejam:

• proteger seus bens;
• reduzir riscos futuros;
• facilitar a sucessão patrimonial;
• evitar conflitos em inventários.
  

Cada situação possui características próprias. Antes de tomar qualquer decisão, é fundamental buscar orientação especializada para analisar o caso concreto.

Fonte: artigo de Remo Higashi Battaglia publicado no Migalhas em 30/03/2026.